我買了一套動遷房 分享8點經驗

時間:2019年07月25日 14:50:42 中財網
  正好今天老公去交了稅費,我們這邊所有流程已順利結束。至于銀行放款給房東的事情,就與我們無關了,畢竟產證已經到我們名下了。

  坐標上海,我們買的是動遷安置房,動遷房可能很多人不敢買,覺得有交易風險。


  我們一開始也是存在擔憂的,但是后面慢慢了解后,發現動遷房其實并不是洪水猛獸。只要是滿了3年上市交易年限&有產證或能在一個月內拿到產證的,就基本沒啥風險。

  一般會有爭議的動遷房都是剛拿房但是還有好幾年才能交易的,這種風險會比較大。我也不太敢買,包括我的律師親戚也不建議,因為你不知道賣給你的人,是正常人,還是賭棍。萬一幾年后,房價漲了,或者他拿到產證后拿去抵押了,到時候房財兩失。

  購買一手動遷房和買商品房其他基本條件是一樣的。簡單帶過。

  1.買房資質要求
  本地戶口就不說了。外地戶口要已婚+夫妻至少一方在過去63個月內連續繳滿60個月社保。

  2.買房綁定社會福利
  其實上海居住證政策挺友好的,滿120分的話,也不用擔心小孩沒學上,只是好壞的區別而已。

  我們僅僅是因為覺得租房太貴了,所以就跑去買了個房……我們買房主要考慮自住+不要太偏,所以寧愿買地段稍微好些的動遷房,也不愿去地段差無配套的郊區新房。

  3.買房貸款政策
  公積金貸款政策:大致是連續6個月且月繳>500,余額>16000,基本就能貸滿50W了。詳細數額的可以咨詢中介哦~
  商業貸款政策:首付35%,首套房95折,二套房上浮可能10%吧。

  4.選房技巧
  新房和二手房各有優劣,不贅述,如果有很在意是不是新房的,就按自己的心意挑吧。房子是個大事,實在不喜歡二手房的不要勉強自己。

  動遷安置房,顧名思義,是為了安置那些因市政規劃/棚戶區改造/商業區規劃等拆遷的居民。而且我后來發現,上海動遷小區挺多的,這么多年的基建,拆遷戶真的不要太多。

  瀏覽二手房源時,應該能看到有些小區的屬性寫的是“動遷房/商品房”,剛開始看房的人可能會有點不明白。其實很簡單,這說明這個是動遷小區,只不過掛牌房源有一手拆遷戶和二手置換客而已。從未交易過的一手動遷房,屬性是動遷房,只要交易過1次,就變成了商品房屬性。所以即便屬性寫的是商品房,它可能本質還是動遷房。

  我在某乎看到有人覺得動遷房屬性的不好,其實不是的,對于純動遷小區和純商品小區,那肯定商品房好;但對于這種動遷小區而言,動遷房屬性更好,因為省稅費呀!在現在房價上漲的背景下,一手動遷房最大的優勢在于免增值稅。我個人的理解是,在稅費方面,一手動遷房相當于一手商品房,只不過賣方不是開發商,而是個人。

  動遷房與常規商品房(非動遷房二手賣出的商品房)優劣:
  ??常規商品房房價、物業費較動遷房更貴;
  ??居住人員方面,商品房的總體素質也更好;
  ??一手動遷房和一手商品房一樣,省稅費,只有個稅和契稅,無增值稅。

  戶型的話,要方正,南北通透最好,客廳和餐廳各有窗戶對流,這樣空氣會比較好。市面上很多假南北通透,房間門對門的南北通透都是假南北通透,真南北通透是這樣的:
  還有就是每個區域最好都要有窗,俗稱全明格局。沒窗戶的話,通風性和透氣性會不好,影響居住體驗。當然了,預算有限的話,有些雙衛房子有一個暗衛也并非完全不可接受。

  5.買房渠道
  我是通過中介買的,朋友也介紹了幾個房源,但是沒有特別中意的。

  很多APP都有VR看房的功能,這個功能真的挺好,能省很多事。我大概在網上瀏覽了很多房源,才根據需求選定了區域,然后集中在這個地方看房。

  注意事項么?中介吹噓房源好行情火的時候,留一份警醒。多去附近踩盤,看個幾十套大概就能對附近行情有一定了解。

  買房,尤其自住,要多看,不要輕率做決定,不要輕易被中介打亂節奏。而且只有多看,才能在筍盤來臨時快速拿下。

  我們就是在看了幾個月房子后,突然看到一套帶裝修的,不僅掛牌價合適,而且最終成交單價也砍到了2.5W,然后迅速在一周內付了定金。周邊連樓層好點的毛坯房,單價大概都2.7W+了……
  6.買房涉及費用
  中介費:上海這邊今年都漲價了,哎。綠皮3%,小中介2%,可能可以談,但我們忘了談,懊惱。

  評估費:我們沒交,畢竟我對我倆的征信是很有信心的。

  稅費:個稅1%,契稅普通住宅1%/非普通住宅1.5%
  上海還另外有個房產稅:具體比例我不太清楚,但是居住證持有滿3年或者滿120分可以免,或者等滿了再退稅。

  怎樣省錢?稅費不能省,那么砍房價,砍中介費,砍評估費,砍價是個技術活。

  7.整體買房流程分享
  因為看好這套房子的時候,房東產證還沒辦(很多拆遷戶都懶得辦產證),所以我們只付了少額定金,等房東辦理好產證才付的首付,當天拿著首付轉賬憑條去銀行辦理貸款手續,貸款審批通過后就可以去交易中心辦理過戶手續了。

  流程如下:定金 → 首付+辦理貸款手續 → 貸款審批通過,交易中心提交過戶所需材料 → 繳納稅費+產證到手 → 銀行放貸給賣房人
  8.學區房
  作為一個窮人,買不起學區房,以后我們大概率走私立路線。除非家門口的小學突然一飛沖天(概率極低)。買房的時候只考慮了各區的教育差異,因為九年義務教育一般是不會跨區的,只有中考才可能跨區上高中。

  我家既然準備讀私立,就不考慮私立差的區了。私立小學真的很貴,我已經有目標了,離家6公里的某私立,每個學期學雜費+校服校車大概2.5W,一年5W。幾年后可能會漲。人無遠慮必有近憂,開始為碎鈔機攢錢。

  這里,推薦一款適合有娃族的教育年金險——天天向上少兒教育金,推薦的原因如下:
  單利7.54%,IRR4.02%,高于定期存款;
  隨時退出,第二年開始退保無損失,投保后在特定日期選擇退保還可以實現4.02%收益最大化;
  作為教育金儲備的一部分,專款專用,強制儲蓄;
  重點來了,有娃的人才能買。

  考慮到部分姐妹可能還不知道什么是【年金險】,這里做一個小科普
  ①本金絕對安全,國債替代品,投資省心
  相比其他投資產品,年金險最大的優勢,就是安全和穩健。

  股票,比網貸雖然更規范一些,但是要想長期獲得高收益,k線圖、企業年報、行業發展趨勢這些,都要好好琢磨吧。沒有研究的一般人,往往經不起股市的大起大落,股市的鐵律"7虧2賺1平",能保本就很不錯了吧。

  而年金險背靠著保險公司和國家,安全系數更高,保息保本,收益更穩健。不需要學習太多專業的東西,也不需要時時盯著。只需按時交保費,定期領錢,省心!
  ②強制儲蓄,專款專用
  不管是孩子的教育還是自己的養老,都是一筆非常大的開支。按照目前的情況,很多家庭想要提前存下這筆錢,真的不容易。

  各種“剛需”支出接踵而至:換學區房,買新車,出國旅游......還會不時出現一些很被動的情況,比如親戚有急事借錢,家人突然生病。投資股票、基金,收益好就拋出了,這筆錢也不知道什么時候就花掉了。預想的教育金、養老金并沒有存下來。

  根據中國社科院發布的《中國養老金精算報告2019-2050》,養老金結余后預計在2035年耗盡。這一代的中年人,基本也指望不上了。

  提前做好準備才是關鍵。年金保險,固定時間交費和領取,可以達到強制儲蓄、專款專用的目的。

  ③鎖定利率,復利增長
  其實想要強制儲蓄,銀行存款也可以,安全性也很高,為什么要考慮年金險?在很多人看來,銀行存款與年金險的差不太多,但是卻忽略了一點:年金險的收益是固定的。

  年金險,在購買時就已經確定未來能夠拿到多少錢,收益是固定的。這就是說年金險“鎖住利率”的原因。而且,年金險的收益,是按復利來計算的。

  假設有10萬,利率為4%,投資為30年:
  單利的情況下,30年后可以變為22萬,
  如果是復利,將達到32.4萬!
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